Продаја пољопривредног земљишта. Пример уговора о продаји

Земље погодне за узгој прехрамбених усева потребних у свим земљама сматрају се стратешким циљевима. У Русији, иако се на већини територија сматра "зоном ризичне пољопривреде", погодна је за пољопривреду са богатим земљама, а као и било који други корисни ресурс, они су под великом пажњом државе.

Земљиште за потребе пољопривреде као предмет трансакције

У периоду перестројке, када је дошло до готово потпуне промјене законодавне базе у земљи, држава је изгубила свој статус као једини власник земљишта. Усвојен 25.04.1991. Земљишним закоником РСФСР-а и измјенама Устава из 1978. године, појединци имају неограничен број парцела за различите потребе. Истовремено, успостављен је мораторијум за продају пољопривредног земљишта у трајању од 10 година, у случају њеног бесплатног примања и 5 година од дана куповине за накнаду.

Међутим, усвајањем Устава Руске Федерације 1993. године укинута су сва ограничења, а парцеле су постале пуноправни учесници у цивилном тиражу.

Земљишни кодекс Руске Федерације (ЦЦ РФ) у члану 11.1. Дефинише земљиште као дио површине земље, подручје чије су границе утврђене и регистроване на начин одређен законом. Оне су такође непокретне, дељиве, непотребне, преговаране ствари које имају специфичну особину у виду правног режима (категорије), која се утврђује у зависности од сврхе земљишта.

Међу категоријама наведеним у закону, земљиште које се користи за потребе пољопривредне производње је на првом месту, што је због њиховог посебног значаја за државу. У дијелу 1 члана 77 Земљишног закона РФ упућују се сљедећи предмети:

• Локације које се налазе изван насеља и намењене пољопривредним активностима - сељачке усјеве, сточарство, сено, као и постављање одговарајућих објеката (фарме, житарице итд.).
• Области у којима се можете бавити пољопривредом, али везано за друге категорије - земљишна насеља и шумска земљишта шумског фонда.

Сви описани објекти у свом саставу су хетерогени, а предвиђена површина за продају може укључивати сљедеће типове:

Делови пољопривредног земљишта

Пољопривредно земљиште Ситес који имају приоритет у употреби за пољопривредну производњу	Непољопривредно земљиште Ситес са "помоћним" објектима
Плугови (површине за усјеве)	Путеви на фарми
Вишегодишње засаде прехрамбених биљака (воћњаци, виногради, итд.)	Шумске плантаже за заштиту локације од штетних појава (пожари, сухи вјетрови, итд.)
Зализхи - земљишта која су раније коришћена као ораница, али су остала сами да би обновила плодна својства	Области под трајним или сезонским зградама, структурама и опреми намењене за складиштење и прераду пољопривредних производа
Хаифиелдс	Водени објекти - природни или вештачки затворени резервоари (баре, поплављени каменоломи)
	Комуникације, укључујући мелиоративно

Без обзира на састав и величину земљишта, њихова продаја ће се одвијати у складу са посебним правилима утврђеним РФ ЛЦ и Федералним законом бр. 101-ФЗ (у даљем тексту: Закон о промету). Међутим, постоје одређене карактеристике куповине и продаје пољопривредног земљишта са значајним укључивањем помоћног земљишта. Конкретно, њихов састав, услови настанка и даље употребе морају се нужно укључити у текст споразума.

Ограничења продаје земљишта

Грађански промет парцела врши се у складу са ограничењима утврђеним Грађанским закоником, земљишним кодом Руске Федерације и другим законима. Они се подразумијевају као услови, забране које ограничавају власника током отуђења имовине (подређеност, хипотека, управљање поверењем, закуп итд.).

Према одредбама Закона о промету, куповина и продаја пољопривредног земљишта има следећа ограничења:

1. Земљиште се не преноси странцима (појединцима или компанијама), особама без држављанства и руским предузећима ако је њихов удео у иностранству више од 50%.
2. Сајтови се не могу продавати с накнадним промјенама у категорији (одредиште). Истовремено, након трансакције, дозвољено је мијењати дозвољено кориштење земљишта. На примјер, подручја за снијег могу се пренијети на пашњаке.
3. Према члану 4 Закона о промету, само једна област (од 10 до 100% укупног броја земљишта у границама општина) може бити у власништву једне особе (особе или компаније). Посебна ограничења одређују се регионалним актима.

Предност права куповине парцела

Члан 8 наведеног закона одређује главну препреку слободном промету земљишта - приоритет региона за куповину земљишта када се прода. С обзиром на стратешки и прехрамбени значај територија, ограничење које предвиђа посебан редослед отуђења је потпуно оправдано.

Срж предупредивног права је да продавац, уколико намерава да закључи уговор о продаји локације у будућности, мора писмено да пружи следеће податке:

• Земљиште и период поравнања између страна (не више од 90 дана);
• Површина објекта у хектарима и квадрату. Метери;
• Локација (адреса) локације према катастарским евиденцијама;
• Катастарски (условни) број земљишта;
• Информације о продавцу, укључујући контакт податке.

Обавештење не захтева од вас да уносите информације о купцу. Закон захтева само ознаку жеља за отуђивање имовине. Такође, овај документ не подразумијева евентуалну обавезу продаје.

Обавештење се просљеђује органу власти или се писменим путем доставља са листом прилога. Након тога, одговарајући знакови и документи ће бити главни доказ у парници о важењу продајног уговора.

Ако извршни орган (одјел, министарство, одјел) региона одустане од куповине, слање одговарајуће обавијести продавцу, продаја пољопривредног земљишта би требало да се одржи у року од 1 године. Али одлука о куповини земљишта може бити позитивна. У овом случају почињу радити чланци регионалних закона који предвиђају посебне процедуре за обавештавање продавца (обавјештење, наредба или рјешење) и накнадно извршење купопродајног уговора.

На пример, продаја пољопривредног земљишта у московском региону, на основу става 3 члана 10 Закона бр. 75/2004-ОЗ од 12.06.2004. Године, мора се одржати у року од 60 дана након одлуке општинског органа да купи локацију.

Поред права региона или општине, законодавство Руске Федерације даје предност другим субјектима:

1. Закупац из става 8 члана 22 ЗКП РФ има право да откупи закупљено земљиште од земљишта државне имовине свим осталим заинтересованим лицима.
2. Са банкротом власника - пољопривредне организације - носиоци права на сусједним земљама имају право на преференцијалну куповину своје имовине.

Усклађеност са условима пред-емптије је обавезна. У случају повреде куповина и продаја пољопривредног земљишта не може се десити или бити проглашена неважећим на суду.

Понуда за продају земљишта: узорак

Норме чланака бр. 101-ФЗ такође се развијају на регионалном нивоу, издавањем посебних закона. На пример, продаја пољопривредног земљишта у Иванову регулисана је Законом бр. 31-ОЗ од 8. маја 2008. године "На промет земљишта на подручју Иванова". У другим регионима, одредбе о отуђењу ових предмета укључене су у опште законе у облику посебног поглавља или параграфа.

Исто се дешава у погледу обавештења о будућој продаји сајта. У већини региона се предлаже послати писмо у произвољном облику, у коме се у њему наводе све потребне информације. Али у неким ентитетима овај образац одобрава извршни орган. На пример, у регији Нижњи Новгород, обавештење мора обавезно поштовати Додатак бр. 1 Одлуци Владе бр. 453-р од 13. марта 2012. године.

Припрема за куповину земљишта

Уговор, као правна чињеница, појављује се као резултат поступка за његов закључак између независних страна (продавца и купца), који се састоји у постизању договора о свим условима. Међутим, неопходни су следећи услови за закључивање уговора:

1. Формирање земљишта.

Продаја пољопривредног земљишта може се вршити само по појединачним дефинисаним локацијама, што подразумијева њихов пролаз кроз процес извиђања (успостављање и утврђивање граница на терену) и регистрацију катастара у складу са Федералним законом бр. 221-ФЗ од 24. јула 2007. године.

2. Обавештавање извршних органа региона или округа о жељи да се локација прода на одређеним терминима и добије одговарајући одговор од њих.

3. Добијање сагласности трећих лица на продају, изражено у писменој форми. Постојећи закони предвиђају сљедеће врсте:

• Согласје супружника власника за продају (тачка 3 члана 35 Кривичног закона Руске Федерације).
• Сагласност привременог руководиоца, састанка поверилаца или лице које пружа финансијску сигурност (чланови 64, 82 и 101 Федералног закона бр. 127-ФЗ од 26.10.2002. Године "о несолвентности").
• Сагласност власника (ПФХ, пољопривредног предузећа) суседних територија, ако је продавац самог сајта у стечају у фази стечајног поступка.

Листа услова је отворена, јер потреба за одређеним радњама за закључивање уговора о продаји зависи од многих фактора, укључујући саму локацију, његову локацију, носилац права, начин отуђења.

На пример, код куповине и продаје поново, катастарски рад није потребан, јер је предмет уговора већ стављен на одговарајући рачун. Обавештавање органа намера за продају је потребно само ако је продавац приватно лице.

Основни услови

Одредбе члана 432 Грађанског законика Руске Федерације ( ЦЦ РФ ) утврдиле су да пре стварног закључка трансакције и преноса имовине и новца странке морају да се сагласе на следеће услове:

1. Предмет уговора је потпуни опис земљишне парцеле, што омогућава да се то разликује од других. Пракса је развила низ информација које морају бити назначене у уговору:

• Катастарски број;
• Адреса (локација);
• Површина у хектарима или квадрату. Метери;
• Категорија и дозвољена употреба.

2. Цијена отуђеног земљишта је материјално изражавање обавезе плаћања за извршење од стране продавца његових услова и уговора о продаји. Може се навести као целокупна територија као целина, и за јединицу подручја. Стране су слободне да бирају величину цене, али не могу самовољно да га мењају.

У недостатку ових услова уговор о продаји локације неће бити закључен, а његово отуђење у власништво над другом особом једноставно се не одвија.

Права и обавезе продавца земљишта

Продаја земљишта са пољопривредног земљишта подразумијева не само дефиницију предмета и цијене, већ и потпуну регулацију поступака странака (продавца и купца) о преносу, прихватању и плаћању имовине, као и накнадном извршењу документа у Росреестру.

Права и дужности власника дефинисане су у важећем законодавству Руске Федерације и састоје се од сљедећег:

1. Обавезе и права продавца.

1.1. Обезбеђивање свих доступних информација о оптерећењима (ограничењима) локације, његовом квалитету и перспективама за његову намјену. Ове информације:

• О дозволама за одржавање одређених врста пољопривреде (уређење винограда, стварање објеката итд.);
• Присуство суседних локација које имају утицај на стечену локацију;
• Квалитативна својства земљишта која утичу на његову употребу и вриједност;
• Остали подаци који могу на неки начин промијенити одлуку купца о куповини.

Права на земљишној парцели могу се ограничити на оснивање на регионалном нивоу посебних услова за режим употребе и управљања и бити повезани са заштитом животиња и поврћа, очување фертилности земљишта, станишта ретких врста животиња или птица, природни миграциони путеви,

Власници парцела можда не знају за сва расположива ограничења, али морају у уговору навести оне који су му познати.

1.2. Пренос земљишта.

Према овој одредби, имплицирају се поступци продавца о стварном и законском увођењу стицаоца у посед земљишта. И то не значи дословно значење "предавања", већ оно што се ставља у реч по закону.

По тачки 1 члана 224 Грађанског кодекса Руске Федерације сматра се да се свака ствар уручује након директног пријема од стране купца. Ово друго може бити изражено као ослобађање парцеле од имовине продавца или престанак управљања.

Обавеза преноса је формализована у форми посебног документа - акта о прихватању и пребацивању потписаних од страна уговорница и тек након тога се сматра извршеним.

2. Основно право продавца се састоји у могућности да захтијевају благовремену исплату земљишне парцеле под условима продајног уговора. Ако имовину отуђује извршни орган власти, онда има право:

• Контрола заштите и коришћења сајта;
• Тражити циљану употребу имовине, као и друге обавезе за коришћење територије.

Права и обавезе купца земљишта

Одредбе о поступцима и могућностима стицалаца, по правилу, су сличне продавцу. Штавише, ова друга не може бити у могућности да обавља своје дужности без одговарајућег поступка купца. Генерално, могу се подијелити у двије групе:

1. Основне обавезе.

1.1. Плаћање трошкова локације у износу, условима и поступку утврђеним уговором о продаји. По правилу, то се изражава у преносу средстава на рачун поравнања у редосљеду потпуне авансне отплате.

1.2. Спровођење акција усмјерених на прихватање земљишне парцеле у стварном поседовању парцела и припреми акта прихватања-преноса.

Број додатних одговорности додељене на купца, је прилично велика и обично укључује договор да плати порез земљишта није од дана промене власника земљишта у евиденцији пореских власти, и од дана закључења уговора о продаји, односно почетка стварне употребе објекта. То је, по правилу, у обавези да изврши и плати за упис преноса права на земљиште у руском Регистар органа.

Ако је предмет продаје од стране власника делује као орган, остали одговорности могу се пренети на купца, укључујући:

• путеви одржавање софтвера и побољшање суседне територије, и приступа;
• услови и поступак за развој садног подручја;
• омогућавајући слободан приступ представника државних органа у области за потребе фарме-верификације;
• очување анкете, истраживања маркери;
• одређени скуп и тајминг активности за заштиту и побољшање земљишта стање.

2. Право купац Главна ствар испуњава обавезе продавца и да захтева благовремено пренос земљишта са глатким реализацију својих овлашћења власника:

• изградња објеката и објеката за пољопривредне сврхе;
• користе за своје потребе јавног минерала, подземних вода и затворени тела воде;
• наводњавања, одводњавања, мелиорације земљишта, рибњака уређај (језера и залије каменолома).

Уговори земљиште стицање нису обавезујуће и обликују општим правилима о продаји непокретности. Али то није забрањено да користе претходно постојећих инструмената, облике уговора. На пример, редослед РФ Роскомзема 1-16 / 770 од 06.02.1993 је одобрила уговор узорака за продају пољопривредног земљишта. Тренутно, овај документ је празнина, али може послужити као референца за трансакције на отуђење земљишта.

Неважећи одредбе купопродајног уговора

Став 2. члана 37. РФ Земљиште шифра наводи услове под којима ће бити неважећи продаја пољопривредног земљишта:

1. Право продавца или било ког другог лица да откупи имовину по вољи, или под било каквим околностима. Присуство такве одредбе у супротности са самом суштином имовине.
2. Нови власник ограничења (стицалац) на могућност даљњег стечене имовине. На пример, забрана хипотеке, сађење одређених усева, лизинг и тако даље.
3. Продавац ослобођење земље од одговорности када захтев и тврде да у земљи од стране трећих лица или државних органа. обавезу да надокнади купца за накнаду штете или повлачење препрека да користе земљиште предвиђено чланом 461 Грађанског законика.
4. Опис акције будућег власника, на било који начин повезан са променом категорије земљишта или га користи за друге сврхе, односно не за пољопривреду.

Успостављање ових ограничења има одређено значење и ефикасност. На пример, захваљујући њима, осим када су под маском продаје је уговор о залогу. У зависности од степена и обима укључивања у уговору, продаја пољопривредног земљишта може бити поништен делимично или у целости.

Начини да уђе у уговор о купопродаји

Узимајући у обзир власништво и предмет структура идентификује следећу процедуру за продају пољопривредног земљишта:

1. Стицање приватног земљишта за свестране куповину и продају правила под условом § 7. поглавља 30 Грађанског законика, чл 30 и 38 од РФ Земљиште шифра, члан 8 Савезног закона № 101-ФЗ.
2. аквизиција сајта путем тендера (или аукција). Обично се овај поступак врши се по преносу земљишта у јавној својини. Одвојени правила успостављање одређеног продају пољопривредног земљишта на аукцијама, су одсутни, и норме Закона о промету односе се на стандардне одредбе члана 38-38.1 у МЗ РФ.
3. Сите стицање станар. Овом методом куповине је веома важно власништво. Ако се продаја подлеже посебном одељку, трансакција се одвија на универзалним правилима. Али купи предмет лизинга земљу од државе или региона, као што произилази из става 4. члана 10. Закона о промету, могуће је на повољан начин, али само у одсуству важећим прописима издатим од стране државних или општинских власти да обезбеде земљиште у закуп.

Принцип слободе уговора односи, нарочито, а на путу до свог закључка, због чега је могуће да располаже земљишта не само за универзалних правила, али преко приватних земљишта аукција (аукција). Одредбама Закона о промету не дозвољавају, обавезује у складу са обавезом у органу обавештења предмета у намери да прода земљу.